Rynek nieruchomości 2022.

Rynek nieruchomości przechodzi obecnie wiele zmian na które nałożyły się czynniki ekonomiczne z poprzedni 5 lat. W poniższym artykule opisano jak obecnie wyglądają transakcje oraz ceny mieszkań na krajowym rynku nieruchomości oraz jak mogą kształtować się na nim trendy w 2023 roku.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest zgoła inna niż w całym 2021 roku. Na rynku pojawiło się szereg czynników, które skutecznie zniechęciły klientów do zakupu nieruchomości w najbliższym czasie. Choć same nieruchomości nie zaczęły jeszcze tanieć na rynku nieruchomości widoczne jest wyraźne spowolnienie.

Spadek zdolności kredytowej.

Pierwszym czynnikiem który skutecznie zmniejszył ilość kupujących na rynku był wzrost stóp procentowych. Szybkie tempo ich wzrostu zaskoczyło analityków, kupujących jak i osoby już posiadające uruchomione kredyty. Wzrost stóp procentowych, oraz wzrost rat sprawił, że wielu właścicieli mieszkań oraz inwestorów, którzy kupili na górce (zwłaszcza na kredyt) postanowiło spieniężyć nieruchomość.

Sytuacja dotyczy zwłaszcza klientów, którzy zakupili kilka nieruchomości na kredyt. Postępujący wzrost stóp procentowych oraz szybka rosnące raty kredytów sprawiły, że na rynku i na portalach ogłoszeniowych pojawiła się największa ilość nieruchomości na sprzedaż w historii. Zarówno osoby fizyczne jak i firmy wyprzedają niepotrzebne nieruchomości, aby zgromadzić gotówkę z rynku lub spieniężają nieruchomości, których utrzymanie jest bardzo kosztowne.

Same podwyżki stóp procentowych spowodowały spadek zdolności kredytowej o ponad 50%, a na samym rynku nastała gigantyczna niepewność zarówno u deweloperów, jak i klientów kupujących.

Czynnikiem, który spotęgował odstępowanie od transakcji i niechęć do zaciągania kredytów okazała się dodatkowo wojna na Ukrainie. Sumarycznie oba zdarzenia doprowadziły do rekordowo słabych nastrojów konsumenckich i ograniczenia inwestycji gospodarstw domowych.

Ceny mieszkań 2022. Spadek cen mieszkań – spadek sprzedaży.

Obecnie na rynku prognozowane są spadki cen na poziomie od 5% - 10% w zależności od tempa rozwoju recesji w przyszłych latach oraz postępujących podwyżek stóp procentowych. Choć na rynku nadal wielu klientów uważa, że ceny nieruchomości będą nadal rosły i będzie to związane z ograniczoną podażą, już teraz widać pierwsze spadki rzędu 10%-20% ( liczone od ceny ofertowej do transakcyjnej).

Obecna sytuacja jasno pokazuje że ceny ofertowe na podstawie których budowane była bardzo duża ilość artykułów w prasie biznesowej będzie nieaktualnych na rynku i kupujący będą dążyć do ich maksymalnego zbicia.

Spadki cen objęły również domy oraz działki – wzrost cen materiałów odstraszył skutecznie od budowy domu młode małżeństwa, a wiele z nich zdecydowało się odsprzedać rozpoczęte projekty deweloperskie. Dodatkowym czynnikiem zwiększającym spadki na rynku nieruchomości będzie recesja w jaką wejdzie polska w III kwartale tego roku i jaka już pojawiła się w USA.

Warto zaznaczyć, że spadki cen dotkną w przeważającej mierze starszych mieszkań w małych miejscowościach oraz dużych metraży powyżej 70m2. W dużych miastach tempo spadków cen jest mniejsze w związku z większą migracją i niedoborem mieszkań na rynku. Nowsze mieszkania lepiej trzymają cenę i cieszą się większym zainteresowaniem na rynku. Są też bardziej dochodowe pod wynajem. W cenie będą również nieruchomości luksusowe zwłaszcza te z dużymi tarasami.

Na rynku przyspiesza zjawisko wypierania mniej zamożnych mieszkańców z centrum miast. Ze wzglądu na drastyczny wzrosty kosztów utrzymania osoby te mają coraz większe kłopoty finansowe i decydują się na wyprowadzkę na przedmieścia lub do mniejszych miejscowości a ich mieszkania są wykupowane przez bogate osoby. Obecna sytuacja związana z wzrostem cen najmu przyspiesza ten trend.

Co ciekawe obecna sytuacja sprzyja rozwojowi rynku komercyjnego w Polsce. Nadal bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się obiekty komercyjne na sprzedaż (grunty inwestycyjne, hale magazynowe oraz duże lokale pod biura). Firmy przestały wynajmować drogie obiekty i skupiły się na budowaniu/zakupnie nieruchomości do własnych celów. Coraz więcej przedsiębiorców poszukuje również gruntów pod nowe projekty inwestycyjne.

Największymi inwestorami zagranicznymi na rynku nieruchomości byli inwestorzy z następujących Państw:

Obecna sytuacja wywrze również presję na cały rynek pierwotny pierwotny gdzie do tej pory deweloperzy bili rekordy sprzedaży i budowali coraz więcej inwestycji. Ze względu na drastyczny wzrost cen materiów oraz trudności w pozyskiwaniu nowych gruntów deweloperzy ograniczyli do minimum nowe budowy. Wyjątek stanowiły te które musiał być rozpoczęte przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej.

Spadki na rynku nieruchomości – negatywny scenariusz ekonomiczny.

Nadchodzące spowolnienie/kryzys ekonomiczny będzie wyjątkowy z kilku względów:

Po pierwsze nakłada się ze sobą wiele trendów, które negatywnie wpływają na gospodarkę i nastroje konsumentów (spowolnienie gospodarcze, wysoki stopy procentowe, duża inflacja, spadki na giełdach międzynarodowych) jakie zaczęły się jeszcze w 2018 roku.

Po drugie- istniejący poważny konflikt zbrojny rzutujący na całą sytuację międzynarodową, który na 99% nie skończy się w tym roku wbrew zapowiedziom ekspertów.

Czynnikem, który hamuje w największym stopniu klientów jest bardzo duża niepewność gospodarcza oraz brak stabilności na międzynarodowych rynkach finansowych. Co więcej – nowi klienci nie są już tak skorzy do wydawania oszczędności zgromadzonych w bankach, jak robili to w poprzednich latach.

Mają świadomość, że ceny doszły do sufitu i kupią nieruchomość „na górce”. Obecnie duża część z nich woli kupić akcje na minimach cenowych , a same banki zaczynają oferować im atrakcyjne lokaty bankowe (na krótkie okresy) oraz obligacje.

Twierdzenie pojawiające się w mediach o rzekomych masowych zakupach nieruchomości przez klientów gotówkowych jest błedne – inwestorzy obecnie skupiają się na pozyskiwaniu okazji na rynku wtórnym (o czym poniżej), które od razu mogą zamieszkać lub drogo wynająć na lokalnym rynku.

Okazje na rynku nieruchomości – rekordowe ceny najmu mieszkań.

Obecna sytuacja sprawiła, że na rynku można kupić nieruchomości w naprawdę atrakcyjnych cenach (ceny nawet poniżej 7800 zł/m2). Wzrastające raty kredytów oraz ograniczone możliwości zakupu sprawiają, że na rynku pojawiają się nieruchomości, który klienci starają się spieniężyć w szybkim czasie lub sprzedać poniżej wartości rynkowej (np. ze względu na konieczność przeprowadzki do innego miasta).

Nieruchomości tego typu często pojawiają się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach przez co stanowią bardzo dobrą (długofalową i dochodową) inwestycje pod wynajem.

Nieruchomości poniżej wartości rynkowej, w dobrych lokalizacjach są szczególnie atrakcyjne na rynku ponieważ:

Tak naprawdę właśnie teraz zaczynają interesować się rynkiem długoterminowi inwestorzy: wcześniejsze pułapy cenowe rzędu 11 000 - 15 000 zł/m2 były dla nich nieatrakcyjne, ponieważ po doliczeniu kosztów remontu,wykończenia inwestycje takie nie wyglądały atrakcyjnie procentowo (pomijając stracony czas).

Aktualnie znów poszukiwane są mieszkania do remontu tym bardziej, że ceny materiałów budowlanych zaczynają spadać (vide: link).

Biuro nieruchomości Wrocław.

Szukasz dla siebie atrakcyjnej nieruchomości pod wynajem? Chciałbyś sprzedać mieszkanie w atrakcyjnej cenie? Posiadasz kilka nieruchomości i zależy Ci na kompleksowej ich obsłudze? Zapraszamy Cię do współpracy z naszą firmą. Zajmujemy się kompleksową obsługą rynku nieruchomości od 2010 roku.Oferujemy naszym klientom następujące usługi: