Inwestycje w nieruchomości 2020 - poradnik online - jak zacząć?


Inwestowanie w nieruchomości jest obecnie postrzegane jako najbardziej bezpieczna i przewidywalna forma inwestycji. Coraz więcej osób zaczyna interesować się tym tematem oraz lokować pieniądze na krajowym rynku nieruchomości.


Same inwestycje w nieruchomości postrzegane są jako bezpieczne, przewidywalne i godne zaufania. W artykule poruszamy zagadnienia o które najczęściej pytacie Państwo podczas realizacji zleceń oraz przy planowaniu inwestycji w nieruchomości.


- dlaczego ludzie inwestują w nieruchomości?
- jak inwestować w nieruchomości?
- jakie mieszkanie najlepiej kupić pod wynajem?
- ile można zarobić na wynajmie i sprzedaży mieszkania?
- podatek od nieruchomości – jaką stawkę wybrać?
- jakich mieszkań unikają klienci?
- jak obecnie wygląda rynek nieruchomości w 2020 roku (ceny nieruchomości)? Jak Covid-19 zmieni rynek?
- jak współpracować z agencją nieruchomości

inwestowanie w nieruchomości

Dlaczego ludzie inwestują w nieruchomości – rynek 2017-2020.


 

Inwestorom sprzyja obecnie koniunktura na rynku nieruchomości. Nieruchomości drożeją w wyniku kilku czynników:

    - zamiany mieszkań przez obecnych właścicieli (przeprowadzka ze starego budownictwa do nowego),
- niskich stóp procentowych i taniego kredytu,
- wzrostu obecności kapitału inwestorów na rynku,
- napływowi osób z zagranicy,
- coraz większej migracji osób z prowincji do dużych miast,
  Dzięki obecnej hossie zarabiają podwójnie:
- na wynajmie i na wzroście wartości nieruchomości w czasie.

W dużych miastach wzrosty cen dochodzą nawet do 20% w skali kilku miesięcy. Co więcej możesz zlecić poszukiwania nieruchomości poniżej wartości rynkowej dzięki czemu Twoja inwestycja będzie jeszcze bardziej dochodowa.

 

Nieruchomości traktowane są również jako zabezpieczenie rodziny na przyszłość oraz lokata kapitału na emeryturę. Inwestorom najbardziej odpowiada jednak fakt że jest to idealna inwestycja w czasach inflacji, generująca stabilny policzalny zyska w czasie. Co więcej mogą ją obciążyć hipoteką i uzyskane w ten sposób środki dalej inwestować na rynku. Reasumując:  idealna inwestycja w nieruchomość jest połączeniem: atrakcyjnej ceny zakupu, wygodnego zarządzania, atrakcyjnej stopy zwrotu oraz łatwej zbywalności (rozumianej jako możliwość transferu prawa własności).


 

Dlaczego ludzie inwestują w nieruchomości?



 

Mówiąc najprościej – bo jest to bardzo prosta i zautomatyzowana forma inwestycji. Sam obrót nieruchomościami i inwestycje z nim związane są bardzo przejrzyste i policzalne w czasie. Zakładając, że korzystasz z sprawdzonej kancelarii lub agencji nieruchomości, nie musisz śledzić tak wielu danych ekonomicznych i wskaźników finansowych jak np. w przypadku giełdy. Ceny nieruchomości na ryku są również bardziej stabilne niż pozostałych instrumentów finansowych a sama nieruchomość fizycznym towarem który zawsze możesz upłynnić.



 

Zyski są bardzo przewidywalne i pewne do obliczenia w czasie. Dysponując odpowiednią nieruchomością inwestor zarabia podwójnie – na wzroście jej wartości w czasie oraz na wynajmie, dlatego na początku inwestycji inwestor bardzo uważnie powinien zaplanować w jakiej lokalizacji kupi nieruchomość oraz jaka jest jego grupa docelowa.



 

Pozwoli mu to oszczędzić dwóch najbardziej kłopotliwych kwestii czyli przestojów w wynajmie (i związanych z tym strat) oraz problematycznych najemców. To bardzo ważna sprawa gdyż początkujący inwestorzy najczęściej poszukują nieruchomości z najniższym wskaźnikiem cena/metr i bardzo często wybierają mieszkania lub domy w nieatrakcyjnych dzielnicach.



 

Dysponując odpowiednią gotówką może dokonać zakupu kilku mieszkań lub lokali z już istniejącymi umowami najmu. Co więcej – sam decyduje komu jego nieruchomości będą wynajmowane oraz na jakich zasadach.



 

Samą obsługę najmu można zautomatyzować praktycznie w 100%. Obecnie na rynku działa wiele firm oferujących usługę zarządzania najmem dzięki czemu proces ten można powierzyć zaufanej osobie. W ramach miesięcznej opłaty można uzyskać usługę zarządzania nieruchomością jak i serwis techniczny. Inwestor nie jest zatem osobiście angażowany w obsługę mieszkania lub domu pod wynajem co ma duże znaczenie zwłaszcza dla klientów pod wynajem.



 

Jak wynająć mieszkanie – typy najmu.



 

Nieruchomości wynajmowane są najemcom zazwyczaj na cztery sposoby: najem krótkoterminowy – (na doby lub kilka tygodni) – zawierany jest przy pomocy specjalnych firm tzw operatorów, którzy dbają o nieruchomość i rozliczają najmy. Właściciel otrzymuje stały abonament od operatora lub udział w zyskach. najem długoterminowy – zawierany osobiście przez właścicieli lub agencje nieruchomości najbardziej wygodna i przewidywalna forma zarabiania na nieruchomości. Najem zawierany jest na okres kilku miesięcy lub kilku lat. -najem nieruchomości dla firmy z określeniem przeznaczenia. W takim wariancie najemcom jest firma, która użytkuje nieruchomość i płaci miesięczną lub kwartalną opłatę. Również pewna i stabilna forma zarobku.



  Kto kupuje nieruchomości

 

Najczęściej wybieranymi formami inwestycji jest zakup mieszkania pod wynajem oraz flip nieruchomości (zakup mieszkania, aby sprzedać je z wyższą ceną). Na rynku dominują inwestorzy indywidualni, którzy zakupów dokonują za gotówkę. Od 2017 roku jest to przeważająca część klientów na rynku nieruchomości. Spadające stopy procentowe obniżyły znacząco koszt pozyskania kapitału na inwestycje.



  Gdzie kupić mieszkanie pod wynajem?

 

Jeśli chodzi o lokalizacje najlepszą opcją są nieruchomości zlokalizowane blisko centrum miasta lub dużych ośrodków biznesowych i akademickich. Wybierając odpowiednią nieruchomość zwróć również uwagę na odległość od linii komunikacyjnych oraz plany rozwoju w dzielnicy.



 

Ważnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest wspomniany wyżej standard wykończenia mieszkania, jego układ architektoniczny i usytuowanie w bryle budynku. Jeśli nie masz doświadczenia w wynajmie i handlu nieruchomościami – skorzystaj z rady profesjonalisty.


 
Na poniższej grafice przedstawiamy najczęściej wybierane przez inwestorów miasta:

mapa inwestycji w nieruchomości

Ile można zarobić na wynajmie mieszkanie? Inwestowanie w nieruchomości mieszkalne.

 

Wraz ze spadkiem oprocentowania lokat bankowych coraz więcej osób interesuje się mieszkaniami na wynajem. Lokaty bankowe nie są już tak opłacalne jak w poprzednich latach. Również utrzymujący się trend boczny na giełdzie zachęca inwestorów do inwestowania środków bezpośrednio w mieszkania i apartamenty.


 

Zarabianie na mieszkaniach – jakie zyski i procenty?



 

Jest to przedwidywalne i bezpieczene źródło otrzymywania dochodów. Miesięczne zyski wahają się od 1000 zł do nawet 10 000 zł w przypadku dużych apartamentów na wynajem. Co ważne są to realne pieniądze otrzymywane co miesiąc na konto lub gotówką. Otrzymywane środki moższe zatem inwestować w inne aktywa.


   

Najchętniej kupowanymi mieszkaniami są kawalerki oraz mieszkania trzy pokojowe. Wśród najczęściej wybieranych lokalizacji pod wynajem należą Gdańska oraz Wrocław. Zaletą Gdańska jest obecność dużej ilości firm zagranicznych oraz bliskość morza (turystyczny charakter miasta). Wrocław przyciąga inwestorów, dużą liczbą studentów (ponad 80 000 studentów), absolwentów oraz również firm zagranicznych.


 

Rentowność wynajmu waha się od 4% do nawet 8% w przypadku dużych mieszkań (dochód przed opodatkowaniem). Z wynajmu mieszkania we Wrocławiu można spokojnie uzyskać stopę zwrotu pomiędzy 5% a 6,5% (dochód przed opodatkowaniem). Osoby indywidualne oraz firmy interesują się szczególnie rynkiem wtórnym. Nieruchomości z rynku wótrnego nie wymagają bowiem, dużych nakładów, są ulowkowane w bardzo atrakcyjnych częściach miasta oraz w dobrze wybudowanych obiektach.


 

Są to jednocześnie nieruchomości niewymagające dużych nakładów inwestycyjnych (pozwalające zarabiać od razu po transakcji – właściciele mieszkań również bardzo chętnie cedują już podpisane umowy najmu). W przypadku rezygnacji z wynajmu wcześniej zakupione nieruchomości można spokojnie odsprzedać innemu inwestorowi.


Jakie mieszkania są najczęściej kupowane pod wynajem   Najpopularniejszymi mieszkaniami pod wynajem są:
kawalerki (metraże od 28-40m2),
mieszkania dwupokojowe,
rozkładowe mieszkania trzypokojowe,
nieruchomości luksusowe,
 

Inwestorzy bardzo często wybierają nowe mieszkania deweloperskie lub używane z rynku wtórnego. Kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe są obecnie najbardziej dochodowe na rynku i jednocześnie zapewniają trwały zysk właścicielowi. Większe mieszkania są częściej wybierane przez firmy i rodziny z dziećmi – wymagają również bardziej starannego dopracowania, przez co wzrasta finalny koszt inwestycji.


 

Osobnym segmentem również cieszącym się uznaniem inwestorów są nieruchomości luksusowe. W Polsce ten segment rynku dynamicznie się rozwija i jest jednocześnie najbardziej opłacalny dla inwestorów z większym portfelem. Zarówno kwoty najmu jak i zysk z późniejszej odsprzedaży jest nieporównywalnie większy niż w przypadku zwykłych mieszkań. Więcej informacji o tym rynku znajdziesz w naszym artykule nieruchomości luksusowe.


Zarówno w przypadku dużych mieszkań jak i nieruchomości luksusowych warto zainwestować w usługę architekta wnętrz. Jest to najlepsza inwestycja, gdyż świetnie opracowane, designerskie nieruchomości wzrastają na wartości i szybciej się wynajmują na rynku niż standardowe mieszkania i domy wykańczane tanim kosztem. Architekt dba również o stronę użytkową nieruchomości (opracowuje praktyczne zabudowy i aranżuje dodatkową przestrzeń). Poniżej w filmie przykładowe wnętrza opracowane przez architektów, z którymi współpracujemy:




Jakie mieszkania są najczęściej kupowane pod wynajem   Najpopularniejszymi mieszkaniami pod wynajem są:
- kawalerki (metraże od 28-40m2),
- mieszkania dwupokojowe,
- rozkładowe mieszkania trzypokojowe,
- nieruchomości luksusowe,
 

Inwestorzy bardzo często wybierają nowe mieszkania deweloperskie lub używane z rynku wtórnego. Kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe są obecnie najbardziej dochodowe na rynku i jednocześnie zapewniają trwały zysk właścicielowi. Większe mieszkania są częściej wybierane przez firmy i rodziny z dziećmi – wymagają również bardziej starannego dopracowania, przez co wzrasta finalny koszt inwestycji.


 

Osobnym segmentem również cieszącym się uznaniem inwestorów są nieruchomości luksusowe. W Polsce ten segment rynku dynamicznie się rozwija i jest jednocześnie najbardziej opłacalny dla inwestorów z większym portfelem. Zarówno kwoty najmu jak i zysk z późniejszej odsprzedaży jest nieporównywalnie większy niż w przypadku zwykłych mieszkań. Więcej informacji o tym rynku znajdziesz w naszym artykule nieruchomości luksusowe.


Zarówno w przypadku dużych mieszkań jak i nieruchomości luksusowych warto zainwestować w usługę architekta wnętrz. Jest to najlepsza inwestycja, gdyż świetnie opracowane, designerskie nieruchomości wzrastają na wartości i szybciej się wynajmują na rynku niż standardowe mieszkania i domy wykańczane tanim kosztem. Architekt dba również o stronę użytkową nieruchomości (opracowuje praktyczne zabudowy i aranżuje dodatkową przestrzeń). Poniżej w filmie przykładowe wnętrza opracowane przez architektów, z którymi współpracujemy:


Jakich mieszkań unikają klienci?

 

Nieruchomości gdzie nie są w 100% samodzielnymi właścicielami nieruchomości oraz mieszkań sztucznie podzielonych na pokoje (tzn ze zmienionym pierwotnie układem architektonicznym). Mieszkania podzielone na kilkumetrowe pokoje (tzw gotowce inwestycyjne) są niepraktyczne i często powodują rotacje najemców. Duży ściski i liczba mieszkańców powodują rotacje najemców na nieruchomości i czynią zarządzanie najmem kłopotliwym.


 

Potencjalny inwestor będzie musiał zatem doliczyć do inwestycji koszt zarządzania nieruchomością (między 10% a 30% miesięcznych przychodów z najmu).


 

Ważnym aspektem takich nieruchomości jest również ich cena – obliczana nie na podstawie danych rynkowych i transakcyjnych ale na podstawie nierzeczywistych zysków, przez co bardzo łatwo w tym przypadku przepłacić za nieruchomość. Problem jest również odsprzedaż takich nieruchomości – przez sztucznie podzielone pokoje i niepraktyczne wnętrze omija je szerokim łukiem 80% klientów.


inwestowanie w nieruchomości

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?
 

Poniżej przedstawiamy przykładowe kwoty które można uzyskać z wynajmu nieruchomości mieszkaniowych i domów. Poszczególne kwoty mogą naturalnie różnić się między sobą (w zależności od typu budownictwa, standardu wykończenia oraz lokalizacji.


 

Na wynajęciu kawalerki inwestor może zarobić kwotę 1250 zł – 1800 zł co miesiąc + czynsz i opłaty po stronie najemcy.


 

Wynajem mieszkania 2 pokojowego to kwota 1500 – 2500 zł + opłaty po stronie najemcy.


 

Wynajem mieszkania 3 pokojowego to zysk rzędu 2000 zł – 4200 zł+ opłaty po stronie najemcy.


Mieszkania i apartamenty w cenie powyżej 3000 zł + opłaty wynajmowane są przez firmy i kadrę zarządzającą. Możliwe są wynajmy również w droższych cena ,choć wymagają od właściciela bardzo dobrego przygotowania nieruchomości.


 

Świetną opcją jest również wynajem domów dla firm lub kadry zarządzającej. Właściciel mając podpisaną umowę najmu może liczyć na zyski rzędu 6-30 tysięcy złotych miesięcznie (w zależności od typu domu, kubatury, powierzchni i podziału pomieszczeń). Zaletą domów jest ich uniwersalność i dochodowość.


 

Domy z powodzeniem można wynająć zarówno rodzinie z dziećmi jak i firmie na dłuższy czasu (2-3 lata) jak i firmie na cele biurowe. Jeśli właściciel nie chce uzależniać źródła wynajmu od jednej osoby/firmy może wydzielić w ramach jednej nieruchomości pokoje do wynajęcia. Zarówno w pierwszym jak i drugim przypadku przychody z wynajmu domu są dużo wyższe niż z mieszkania.


 

Zarówno w przypadku domów jak i mieszkań opłaca się bardzo przygotować nieruchomość z profesjonalną firmę. Przykładowe wnętrze zaprojektowane pod dochodowy wynajem przedstawiamy poniżej:




s

Od potencjalnych zysków inwestor odprowadza kwotę 8% (ryczałt) lub stawkę wynikającą z opodatkowania na zasadach ogólnych.


   

Rynek nieruchomości w czasach Covid.



Obecna sytuacja na rynkach finansowych oraz sama pandemia zatrzymała chwilowo rynek nieruchomości. Inwestorzy bardzo uważnie obserwują rynki gdyż dochodzi do nich do kumulacji wielu zjawisk w niespotykanej skali:


-załamanie giełd światowych porównywalne z tym z 1927 roku,
-olbrzymie spadki cen ropy,
- pandemia Covid-19 i związane z nią zatrzymanie pracy w wielu krajach,
kryzys po stronie popytowej i podażowej (jednocześnie warto zauważyć, że obecny kryzys jest ewenementem gdyż występuje praktycznie na wszystkich kontynentach, a nie na pojedyńczym jak miało to miejsce w przeszłości),

Pandemi pokazała jasno, że nie sprawdziły się inwestycje w nieruchomości związane z rynkiem turystycznym (apartamenty turysytyczne i opracowane na najem krótkoterminowy) oraz te w których inwestor posiada udział w nieruchomości lub jest zależny od tzw operatora (np condohotele lub pokoje hotelowe). W najtrudniejszej sytuacji znalazły się osoby które kupiły nieruchomości inwestycyjne na kredyt i którym obiecano gwarancje najmu. Obroniły się za to wynajmy długoterminowe oraz korporacyjne (nieruchomości wynajęte pod firmy oraz kadrę zarządzającą).


Na razie trudno jednoznacznie określić przyszłość rynku nieruchomości jednak widać już dziś rezygnacje najemców z najmu krótkoterminowego oraz tzw gotowców inwestycyjnych (tj sztucznie podzielonych mieszkań na małe pokoje w celach inwestycyjnych). Obecnie na rynku można znaleźć wiele ofert gdzie różnica kilkuset złotych w miesięcznym wynajmie pozwala zamienić ciasny pokój na samodzielną kawalerkę. Najemcy coraz częściej wybierają zadbane przestronne mieszkania bliżej centrum oraz uczelni usytuowanych w nowym budownictwie. Perspektywa płacenia dużych kwot za pojedynczy pokój nie jest już dla nich atrakcyjna tym bardziej że w parę osób za te pieniądze mogą wynająć sensowne mieszkanie kilkupokojowe lub nawet dom na przedmieściach.


Sam spadek cen nieruchomości, nie jest jeszcze widoczny choć na rynku spodziewane są niewielkie korekty cen zwłaszcza wobec negatywnych prognoz jakie wysuwają wobec europejskiej i światowej gospodarki światowe instytucje finansowe. (zabacz więcej w naszym firmowym dziale "zarządzanie nieruchomościami".


Epidemia Covid sprawiła, że wiele osób zostało zmuszonych spieniężyć posiadane nieruchomości w szybkim czasie, a jednocześnie spora część inwestorów wypracowała pokaźne zyski pozwające im nabyć nieruchomość. Nadal pojawiają się nieruchomości poniżej wartości rynkowej oraz tanie domy (np pochodzące ze spraw spadkowych lub rozwodowych). Do agencji nieruchomości również zgłaszają się duża liczba osób mająca kilka nieruchomości na sprzedaż. Jednoczęśnie ostatnie 12 miesięcy pokazały, że na rynku wtórnym można dużo szybciej i sprawniej zarabiać niż na mieszkaniach deweloperskich.


agencja nieruchomości Wrocław

Współpraca z agencją - kiedy warto współpracować?


 

Popularne pytanie z którym często spotykają się klienci. Współpraca z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości to niewątpliwie dużo zalet i przede wszystkim oszczędność czasu.


Agenci nieruchomości widzą rynek od podszewki – tj aktualne ceny transakcyjne, ceny najmu oraz ceny po których można sprzedać nieruchomości. Swoje działania opierają na danych transakcyjnych a nie na przewidywaniach czy np. informacji przekazywanych na wątpliwych szkoleniach.


 

Do biur nieruchomości trafiają również bardzo atrakcyjne oferty – zarówno pod wynajem jak i do późniejszej dochodowej odsprzedaży. Agencje nieruchomości dysponują również bardzo dużą ilością klientów i profesjonalnym marketingiem stąd potrafią odsprzedać nieruchomość za bardzo dobrą cenę.


 

Obecnie sporo agencji oferuje usługę zarządzania najmem całkowicie wyręczając z zajmowania się nieruchomościami. Możliwe jest również zatrudnienie agenta nieruchomości do pełnej obsługi inwestycji na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Jednoczęśnie ostatnie 12 miesięcy pokazały, że na rynku wtórnym można dużo szybciej i sprawniej zarabiać niż na mieszkaniach deweloperskich.


 

Inwestowanie w nieruchomości - kontakt do firmy


Jako jedna z nielicznych firm na rynku zapewniamy możliwość stałego doboru najemców i zajmowaniem się nieruchomością. Współpracujemy z klientami z Polski , USA i Europy. Na rynku działamy od 2009 roku. Szczegółowych informacji udzielamy pod telefonem +48-604-978-704.Osoba kontaktowa: Michał Banaszak.


 

Chciałbyś zainwestować w sprawdzoną nieruchomość we Wrocławiu? Interesuje Cię zakup mieszkania pod wynajem i zależy Ci na współpracy ze sprawdzonym i doświadczonym doradcą? Zadzwoń pod numer 604-978-704 lub wypełnij formularz w dziale kontakt - wyszukamy dla Ciebie odpowiednią nieruchomość.